O sonho da casa própria pode virar um pesadelo. Saiba que medidas deverão ser tomadas antes de fechar o contrato.

Vale dizer, que a análise jurídica visa mitigar possíveis riscos na contratação, que poderão existir tanto na documentação do imóvel, quanto na análise dos vendedores anteriores, sejam pessoas físicas ou jurídicas. Verificar a situação documental do imóvel é fator importantíssimo que deverá anteceder o negócio, já que a regularidade do terreno ou residência edificada dependerá da conformidade com a Lei de registros públicos.
O registro do imóvel visa dar sua autenticidade, segurança e eficácia, tanto na sua constituição, transferência e extinção, como para sua validade em relação a terceiros, e principalmente quando requer verificar a sua disponibilidade.
Quanto à análise dos vendedores anteriores, deverão ser tomadas providências para identificar se estes possuem ações civis, de família, tributárias e/ou trabalhistas que possam resultar em discussão sobre o imóvel, caso se comprove fraude a execução ou contra credores.
Por isso, saiba que a melhor receita para a aquisição de um imóvel é a de que você nunca deve adquiri-lo sem os conselhos de um profissional especialista no assunto. Um advogado deve sempre ser consultado.
De qualquer maneira, a fim de auxiliá-lo, logo abaixo transcreverei a documentação que sempre deverá ser solicitada ao(s) vendedor (es) do imóvel, que promoveram transação averbada à sua matrícula, conforme a Certidão de Registro do imóvel.
Esta análise compreende, principalmente quanto aos vendedores que tenham possuído direitos reais sobre o imóvel (ex.: compra e venda/promessa de compra e venda), num período de 1 (um) ano anterior a data da contratação pretendida, ou até mais de (1) ano, a depender das datas de ações e débitos ocorridos até o momento da transação.
Lembrando que, o período de apuração dos vendedores que é de (1) um ano, porém, sabe-se que deve ser analisada as Certidões Vintenárias do Imóvel, que trás um resumo de toda a transação daquele imóvel num período de 20 anos, estas Certidões serão obtidas junto ao Cartório de Registro da situação do imóvel.
Por oportuno, ressalte-se que na compra de imóveis pertencentes a vendedores casados sob o regime de comunhão parcial/universal ou de participação final nos aquestos, deverá obrigatoriamente se obter anuência do cônjuge (com exceção dos bens excluídos da comunhão), além da comprovação de que o bem não está inserido como bem de família, a ex.: o imóvel de residência do casal ou entidade familiar.
Por outro lado, vale dizer que se tratando de imóvel pertencente à pessoa jurídica, a cautela deverá ser a mesma, posto que as empresas que exercem atividade de compra e venda loteamento e incorporação de imóvel, também são passíveis de impor risco a negociação. Lembremos que os investimentos destas atividades são de grande monta, na sua maioria empréstimos milionários junto as Instituições Financeiras.
Você pode adotar algumas cautelas. Veja.

•        Certidões pessoais do(s) vendedor (es)

Devem ser obtidas as seguintes certidões em nome do(s) vendedor (es):
- da Justiça Federal (Distribuidor do Fórum);
- de Ações Cíveis (Distribuidor do Fórum);
- das Ações da Fazenda Estadual (Distribuidor do Fórum);
- das Ações da Fazenda Municipal (Distribuidor do Fórum);
- das Ações de Família, em especial que certifiquem a capacidade Civil/Interdições/Curatelas (Distribuidor do Fórum);
- das Ações trabalhistas (Distribuidor do Fórum);
- do Cartório de Protestos;
- Certidão Conjunta Negativa de débitos da União;
- Certidão Conjunta Negativa de débitos Estaduais;
- Certidão de Inteiro Teor do Imóvel (Cartório de Registro do Imóvel);
- Certidão Negativa de Ônus do imóvel (Cartório de Registro do Imóvel);

• Local das Certidões:

As certidões devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor e, também, na cidade onde está localizado o imóvel (caso o imóvel seja de local diverso da residência do vendedor). Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou, por exemplo, residir numa cidade e tiver negócios em outra, as certidões devem ser obtidas em ambas as cidades. Se o vendedor for casado, as certidões devem ser obtidas, também, em nome do cônjuge. Se o imóvel pertencer à pessoa jurídica, as certidões devem também ser tiradas.

• Onde obter certidões

As certidões da Justiça Federal, das ações cíveis, das ações das Fazendas Estaduais e Municipais, das ações de Família, das ações trabalhistas e do Cartório de Protesto são obtidas diretamente nos respectivos Fóruns - Da Justiça Federal e Estadual. As certidões da Dívida Ativa devem ser obtidas nos postos da Receita Federal.

• O que dizem as certidões

É pelo exame das certidões que você saberá se o vendedor pode mesmo vender o imóvel sem problema.
Se as certidões forem negativas, isto significa que o(s) vendedor(es) não tem nenhum impedimento para a venda.
Se elas forem positivas, isto é, se apresentarem alguma restrição, alguma ação ajuizada, protesto de título, etc., isso pode ser ou não ser impedimento para a venda. Dependerá do tipo de ocorrência. Por isso, se as certidões apresentarem restrições, devem ser examinadas por um advogado de confiança. Ele dirá se o negócio pode ou não ser feito.

• Certidão do imóvel

Cartório de registro de imóveis
Em relação ao imóvel, deve ser examinada a escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis e a Certidão Vintenária e Negativa de Ônus Reais do Imóvel. Essa certidão deve ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel seja registrado.
Certidão negativa do IPTU ou INCRA
Obtenha também a Certidão de Quitação Fiscal do imóvel - Certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel for urbano, a certidão deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
Despesas gerais
Peça comprovantes atuais e pagos das despesas com água, luz, esgoto e gás (se encanado).
Despesas de condomínio
Em casos de apartamentos em condomínio, peça declaração do síndico do prédio atestando que não há atrasos nas despesas condominiais.
     

•     Construtoras e Imobiliárias

Muitos imóveis pertencem a construtoras e imobiliárias. Cuidado: isso não garante que a compra não trará riscos. Você deve tirar ou exigir todas as mesmas certidões acima especificadas.
     
   Cuidado com ofertas enganosas
Cheque adequadamente a metragem: área útil, área construída, área comum. Pergunte se a área da garagem foi considerada e como. Veja se a área do terraço está incluída.
Nos imóveis já construídos e nos de terrenos cheque dados reais, tais como: metragem, área total, área útil, localização do apartamento, número de pavimentos, número de quartos, localização da garagem etc., como os dos anúncios, escritura ou compromisso de compra e venda.
Nos imóveis vendidos na planta e/ou em construção, confira a oferta dos anúncios com a planta, o memorial descritivo, a escritura ou o compromisso de compra e venda. Cheque todos os componentes e características do imóvel, como, por exemplo, os descritos no item anterior.    
      Vistoria
Antes de comprar o imóvel, é preciso conhecê-lo, examinando-o para ver se ele atende às suas necessidades e expectativas. Não o adquira vistoriando-o só de dia, no horário marcado pelo corretor ou vendedor. Procure conhecer as condições da vizinhança à noite - barulhos, trânsito, feira livre etc. É importante conhecer a região para ver se ela oferece aquilo que você precisa, como escolas, farmácias, supermercados etc.     
     O compromisso de compra e venda
O compromisso é um documento usual firmado antes da escritura e a partir de sua assinatura as partes providenciarão os documentos necessários. Após a obtenção dos documentos é feita a escritura.     
    A escritura
Depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, normalmente indicado pelo comprador. O escrevente do Cartório é o responsável por lavrar a escritura, que será lida em voz alta perante vendedor(es) e comprador(es) antes de sua assinatura
    Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Depois de assinada, o Cartório emite uma cópia da escritura que tem que ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis (no qual o imóvel adquirido está matriculado) para registro. Esse é um serviço que muitos escreventes de Cartório de Notas fazem, a pedido do comprador.
Anote: O compromisso de compra e venda também pode ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É mais garantido fazer o registro do compromisso, especialmente nos casos em que ainda correrá longo prazo para ser passada a escritura.
De todo modo, nunca deixe de fazer o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, pois, é ele que garante a propriedade do bem.
* Lembre-se que estas considerações são genéricas e, sempre deverá ser analisado o caso concreto, portanto, nunca deixe de consultar um advogado. Pelo seu conforto e da sua família, vale a pena!
Rila Mariá Silva
Estudante de Direito - PUC/GO